¿Cómo se termina un contrato de arriendo?
Qué contratos cubre esta ley
Las reglas de esta guía son las de la ley de arrendamiento de predios urbanos, que también se aplica a las viviendas fuera del radio urbano de hasta una hectárea. En lo que esa ley no prevé, rige el Código Civil. No se aplica, entre otros, a las viviendas amobladas arrendadas por temporadas de hasta tres meses para descanso o turismo, a los hoteles ni a los estacionamientos.
Los derechos que esta ley da a los arrendatarios son irrenunciables: una cláusula del contrato no puede quitártelos. En nuestra área civil redactamos contratos de arriendo y llevamos los juicios de término y restitución.
Arriendo mes a mes o sin plazo
En los contratos pactados mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio que da el arrendador solo puede hacerse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
- El plazo es de 2 meses desde la notificación.
- Se aumenta en 1 mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble.
- En total, el plazo más el aumento no puede pasar de 6 meses.
El arrendatario desahuciado puede irse antes de que venza el plazo, y en ese caso paga la renta solo hasta el día en que restituye.
Plazo fijo de hasta un año
En los contratos de plazo fijo que no exceden de un año, el arrendador solo puede pedir la restitución judicialmente. El arrendatario tiene entonces un plazo de 2 meses, contado desde la notificación de la demanda.
También aquí puede restituir antes de que venza ese plazo, y paga la renta solo hasta el día en que entrega.
Plazo fijo de más de un año
En los arriendos de inmuebles para la habitación con plazo fijo superior a un año, la ley entiende siempre que el arrendatario puede subarrendar, salvo que el contrato lo prohíba. Si lo prohíbe, el arrendatario puede poner término anticipado al contrato sin pagar la renta del período que falta.
Para lo demás, rigen el contrato y, en lo que la ley especial no prevé, el Código Civil. Lo revisamos con tu contrato a la vista.
Hasta la entrega, se paga
Cuando el arriendo termina, por cumplirse el plazo o por cualquier otra causa, el arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos por servicios comunes a su cargo hasta que restituya el inmueble. Si lo abandona sin entregarlo, el arrendador puede pedir al juez que se lo entregue sin forma de juicio, con la certificación del abandono por un ministro de fe.
Si el arrendador se niega a recibir la renta o a dar recibo, el arrendatario puede depositarla en la Tesorería que corresponda a la ubicación del inmueble; ese pago se considera hecho al arrendador. Y el arrendador que injustificadamente se niega a autorizar que el arrendatario deje el inmueble y retire sus muebles, o a dar el recibo de la renta, arriesga una multa de 1 a 60 UF.
Si el juicio se pierde
Los juicios de desahucio y de restitución siguen el procedimiento especial de la ley de arriendo. Si el tribunal rechaza el desahucio o la restitución, el arrendador no puede intentarlos de nuevo hasta seis meses después de que quede ejecutoriada la sentencia, salvo que se funden en hechos posteriores a la presentación de la demanda. Por eso conviene revisar bien el contrato y los plazos antes de demandar.
- Revisa qué dice tu contrato sobre la duración: mes a mes, indefinido, plazo fijo de hasta un año o de más de un año.
- Si eres arrendador y el contrato es mes a mes o indefinido, notifica el desahucio por tribunal o por notario: la ley no admite otra forma.
- Cuenta los años completos que el arrendatario lleva en el inmueble para calcular el plazo, y guarda los comprobantes de pago hasta la entrega.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desahuciar con una carta simple o un WhatsApp?
No en los contratos mes a mes o de duración indefinida: ahí el desahucio del arrendador solo puede hacerse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. Un aviso informal no cumple esa forma.
Me desahuciaron, ¿me puedo ir antes?
Sí. Tanto en el desahucio del arriendo mes a mes como en la restitución del contrato de plazo fijo de hasta un año, el arrendatario puede restituir antes de que venza el plazo, y paga la renta solo hasta el día en que entrega.
El arrendador no me quiere recibir el arriendo, ¿qué hago?
Si no quieres usar el pago por consignación del Código Civil, puedes depositar la renta en la Tesorería que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre y la residencia del arrendador. La Tesorería te da un recibo y le avisa por carta certificada, y ese pago se considera hecho al arrendador.
¿Puedo firmar un contrato que diga que renuncio a estos plazos?
Los derechos que la ley de arriendo de predios urbanos da a los arrendatarios son irrenunciables, así que una cláusula así no te los quita. Si tu contrato trae algo parecido, revísalo con un abogado.
Fuentes
Texto vigente de cada norma en la Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile).