Promesa de compraventa incumplida: ¿qué puedo hacer?
Cuándo una promesa obliga
La ley parte al revés: la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran cuatro requisitos:
- Que conste por escrito.
- Que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces.
- Que contenga un plazo o condición que fije la época en que se celebrará.
- Que especifique el contrato prometido de tal manera que solo falten la entrega de la cosa o las solemnidades que la ley exige.
En la venta de una casa o un departamento, esa solemnidad es la escritura pública: la venta de bienes raíces no se reputa perfecta mientras no se otorga. En nuestra área civil revisamos promesas y compraventas antes de firmar.
Si la otra parte no cumple
Si en la promesa ambas partes se obligaron (una a vender y otra a comprar), el contrato es bilateral, y en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse lo pactado. Por eso, si la otra parte no cumple, puedes pedir a tu arbitrio:
- El cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios, o
- La resolución del contrato, con indemnización de perjuicios.
Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede invalidarse sino por mutuo acuerdo o por causas legales. Además, debe ejecutarse de buena fe.
Antes de demandar: ¿tú cumpliste?
En los contratos bilaterales, ninguna de las partes está en mora mientras la otra no cumple lo suyo o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos. En la práctica: si tú tampoco cumpliste (por ejemplo, no pagaste lo que correspondía o no fuiste a firmar), la otra parte puede defenderse con eso.
La multa pactada: cláusula penal
Muchas promesas fijan una multa si alguien no firma. La ley la llama cláusula penal: una pena que alguien acepta para asegurar el cumplimiento de su obligación. Algunas reglas:
- Si la obligación es positiva (como firmar la compraventa), el deudor incurre en la pena solo cuando está en mora.
- Constituido el deudor en mora, puedes pedir el cumplimiento o la pena, a tu elección, pero no ambas a la vez, salvo que la pena se haya pactado por el simple retardo o se haya estipulado que pagarla no extingue la obligación.
- No puedes pedir a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, salvo que se haya pactado expresamente; siempre puedes elegir una de las dos.
- El deudor no puede excusarse diciendo que el incumplimiento no te causó perjuicio.
- Si la obligación principal y la pena son sumas determinadas de dinero, se puede pedir que la pena se rebaje en todo lo que exceda al doble de la primera, incluida esta.
Cómo se prueba
Quien alega una obligación tiene que probarla, y quien alega que se extinguió, también. Los medios de prueba que reconoce la ley son los instrumentos públicos o privados, los testigos, las presunciones, la confesión de parte, el juramento deferido y la inspección personal del juez.
En una promesa incumplida, las pruebas típicas son la promesa firmada, los comprobantes de lo pagado y los correos o mensajes en que una parte citó a la otra a firmar.
Un acuerdo antes del juicio
Muchas veces conviene negociar antes de demandar. Si llegan a un acuerdo, pueden firmar una transacción: el contrato en que las partes terminan extrajudicialmente un litigio pendiente o precaven uno eventual. No es transacción la simple renuncia a un derecho que nadie discute.
- Revisa la promesa: que conste por escrito, el plazo o la condición para firmar la compraventa y qué dice sobre la multa y el pie.
- Junta las pruebas de que tú cumpliste o estabas llano a cumplir: comprobantes de pago, correos y citaciones a la notaría.
- Antes de dejar de pagar o de exigir la multa, revisa el caso con un abogado: si tú tampoco cumples, la otra parte no está en mora.
Preguntas frecuentes
¿Pierdo el pie si no se firma la compraventa?
Depende de lo que diga la promesa sobre ese dinero: si se pactó como parte del precio, como multa o de otra forma. Lo revisamos con el contrato a la vista antes de que hagas o dejes de hacer cualquier pago.
¿Puedo cobrar la multa y además los perjuicios?
Por regla general no: no se puede pedir a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, salvo que se haya estipulado así expresamente. Pero siempre puedes elegir cuál de las dos pedir.
¿Sirve una promesa de palabra?
No. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna si no consta por escrito, entre otros requisitos: también debe fijar la época en que se celebrará el contrato y especificarlo de modo que solo falten la entrega o las solemnidades.
La multa es enorme, ¿se puede rebajar?
En ciertos casos sí. Si por el contrato una parte debía pagar una cantidad determinada y la pena también es una cantidad determinada, se puede pedir que se rebaje la pena en todo lo que exceda al doble de la primera, incluida esta. Y si el deudor cumplió una parte y tú la aceptaste, la pena se rebaja proporcionalmente.
Fuentes
Texto vigente de cada norma en la Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile).