Mi arrendatario no paga: ¿qué hago?

Qué ley se aplica

El arriendo de bienes raíces urbanos se rige por la Ley 18.101 y, en lo que ella no prevé, por el Código Civil. La misma ley se aplica a las viviendas fuera del radio urbano de hasta una hectárea. Quedan fuera, entre otros, los predios agrícolas de más de una hectárea, los inmuebles fiscales, las viviendas amobladas arrendadas por temporadas de hasta tres meses para descanso o turismo, los hoteles y los estacionamientos.

En 2022, la Ley 21.461, conocida como «Devuélveme mi casa», agregó a esa ley un procedimiento monitorio para cobrar rentas y recuperar el inmueble, y una medida de restitución anticipada. En nuestra área civil llevamos juicios de arriendo y restitución.

El procedimiento monitorio, paso a paso

• La demanda indica a las partes, el inmueble, las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, con una relación precisa de por qué se deben. Pide que se requiera al arrendatario para que pague en 10 días corridos lo adeudado y lo que se devengue después, más intereses y costas. Se acompañan todos los antecedentes que la fundan.
• El juez, si la demanda cumple los requisitos, la acoge y ordena requerir de pago al deudor. Si le faltan requisitos formales, da un plazo de hasta 10 días para corregirla.
• La notificación puede hacerse en el inmueble arrendado, que la ley presume domicilio del demandado. El primer requerimiento se entiende hecho con la notificación, y el segundo, cinco días después.
• Si paga todo antes de que venza el plazo para oponerse, incluidos intereses y costas, el procedimiento termina. Si paga una parte, sigue por el saldo.
• Si no paga, no comparece ni se opone, se le tiene por condenado al pago y se dispone su lanzamiento y el de los demás ocupantes en un plazo de hasta 10 días desde que la resolución queda firme.

Si el arrendatario se opone

El arrendatario puede oponerse por escrito, dentro del plazo, explicando sus alegaciones y acompañando sus documentos y demás pruebas. El juez puede desestimar la oposición si carece de fundamento plausible, y seguir adelante.

• Si solo opone excepciones dilatorias (defectos de forma), se tramitan como incidente; si se rechazan, se le tiene por condenado.
• Si opone otras excepciones, el procedimiento monitorio termina. Puedes iniciar después un juicio de arrendamiento, que se limita a la existencia de la deuda y a lo que el arrendatario alegó al oponerse.

Ojo: en el monitorio no se puede sumar un desahucio o una restitución por un motivo distinto al no pago de rentas, gastos comunes y consumos.

El contrato: ante notario o de palabra

En los contratos de arriendo regidos por esta ley que constan por escrito, las firmas se autorizan ante notario, que debe pedir los títulos que habilitan al arrendador para arrendar. Ese contrato es antecedente suficiente para la demanda monitoria.

Si el contrato no consta por escrito, se presume que la renta es la que aparece en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos; si no los hay, la que declare el arrendatario.

El juicio de arrendamiento

Es el procedimiento general para la terminación del arriendo, la restitución y las indemnizaciones. Es verbal: presentada la demanda, el tribunal cita a una audiencia al quinto día hábil después de la última notificación.

• En la demanda indicas tus medios de prueba; pueden declarar hasta cuatro testigos por parte, y la lista de los tuyos va en la demanda.
• La audiencia se hace con la parte que asista, e incluye un llamado obligatorio a conciliación.
• El juez aprecia la prueba según la sana crítica.

La ley permite pedir la restitución anticipada del inmueble, pero la limita a los casos en que se pide la terminación porque el inmueble se destruyó parcialmente o quedó inutilizado por acción u omisión del arrendatario en su cuidado.

Mientras tanto: renta, cuentas y lanzamiento

• Aunque el arriendo termine, el arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos comunes a su cargo hasta que restituya el inmueble. Los pagos en mora se reajustan según la variación de la UF.
• Puedes notificar la demanda a las empresas de gas, electricidad y agua: desde entonces, el demandado es el único responsable de los consumos mientras ocupe el inmueble.
• Si hay subarrendatarios, la demanda también debe notificárseles, o ellos deben haberse apersonado, para que lo obrado y la sentencia les afecten.
• Decretado el lanzamiento, el juez puede suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a 30 días.
• Si el arrendatario abandonó el inmueble sin entregarlo, puedes pedir al juez que te lo entregue sin forma de juicio, con la certificación del abandono por un ministro de fe.

Preguntas frecuentes

Fuentes

Texto vigente de cada norma en la Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile).

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